连锁零售大厂最近纷纷退出全美大城市，图为今年拟关闭15个据点的诺斯崇。（路透数据照片）
诺斯崇(Nordstrom)、沃尔玛(Walmart)、全食品(Whole Foods)、星巴克(Starbucks)及CVS等跨州连锁零售大厂最近纷纷退出全美大城市，各大市中心和商业区零售前景敲响钟。
零售商不约而同关闭市中心据点反映出大环境的变化。主要包括商店密集林立、人们在家工作、在线购物当道、租金昂贵、犯罪及公共安全顾虑、员工招募不易等。
如果想重振市中心零售业，大环境需要彻底变革，诸如更密集的社区里有多元化经济适用房、体验型零售店、餐厅、娱乐、公园和其他便利设施，但这些不可能一夕间到位。
顾问业者Shook Kelly创业伙伴舒克(Terry Shook)说，一旦这些城市成为真正的城市社区，零售业便得以不同方式、型态重返市场。
有些共和党、民主党领导人认为犯罪率高是导致大零售店关闭市区据点的主要原因，纽约市市长亚当斯(Eric Adams)2月便说，因犯罪率高，连锁店关闭、受雇员工失业。
事实上，入店行窃被过度夸大。
华格林(Walgreens)曾说，疫情期间与入店行窃息息相关的亏损扩大，称为“紧缩”(shrink)，而且因零售犯罪决定2021年关闭旧金山五个店面，但该公司负责人最近回过头来说：“去年也许太夸大紧缩数据。”
沃尔玛则因亏损扩大、放弃扭转局面的希望，关闭芝加哥四个店面，将该市区营业规模减半。
事实上，零售业纷纷关闭城市据点并不是近一、二年的事。
根据智库JP摩根大通机构(JPMorgan Chase Institute)，旧金山、洛杉矶、圣地亚哥、纽约市、西雅图、迈阿密、芝加哥早在2017年初到2021年底间逐渐流失零售商店。
专家也同意零售店关闭不只因为犯罪率高，另有若干趋势交错，导致商店面临风险。
也许最关键的原因是全美商店过于密集。
根据摩根士丹利，1995至2021年间，每年商店关闭量大于开店量，已成趋势。
大城市零售店关门格外引人注意，其实是全美现象的一部分。
沃尔玛2021年起已关闭约40个店面，今年将再关20个店面；诺斯崇今年将关闭15个据点；CVS于2021年宣布，三年内将关900个店面。
有些店面即使还在市区营运，也少有人经常光顾。
主因之一是疫情带动在家工作风潮，根据人口普查局(Census Bureau)，2019至2021年间，以远距工作为主的人由900万人跳增为2760万人。
市中心购物区原本为了每天通勤的上班族而设，远距工作风潮对实体商店是一大伤害。
斯坦福大学(Stanford University)经济学家布伦(Nicholas Bloom)说，办公室员工每年在市中心的花费约减少2000至4600美元，转往郊区消费，疫情期间约100万人离开市中心。
JP摩根大通发现，零售商亦步亦趋离开较昂贵的城市如旧金山、纽约市，转往物价较低的城市如凤凰城、休斯顿。2019至2021年间，旧金山、洛城、纽约零售店各减少6%、4%、3%，凤凰城、休斯顿各增加4%。
实体店面也因在线购物续增而倍感压力。
根据人口普查，2022年最后一季，电子商务占所有零售业的14.7%，疫情助长其成长力道。
以纽约市为例，关闭的连锁零售店所售商品多半可网购，诸如服饰、配件、维他命及电子用品。
入店行窃确实也驱使零售店关闭。
根据全国零售商联盟(National Retail Federation)年度调查，2021年与偷窃有关的零售紧缩(Retail shrink)为945亿美元，较2019年大增53%，主要是顾客偷窃，另有员工偷窃、人为失误及其他损失。
此外，高薪召募员工、租金居高不下也加速零售店关门。
根据Cushman & Wakefield，2023年第一季，旧金山平均租金为每平方呎43美元，几乎是全美均价二倍，纽约市、洛城各32美元、33美元；凤凰城、休斯顿、达拉斯各22美元、23美元。
如果将来不再盛行到大型百货公司购物，市区势必要有更多元化的商店才能吸引人潮。
传统上，零售店房东偏好长期租约，但这种作法让开设新店更困难。
市府或可提供财政激励措施鼓励房东采用灵活租约，也可放松监管以加快许可程序，这些将助长弹出式商店(pop-up store)、季节性零售店及各种食品和饮料供应商进驻。
接着，改善公共交通、在市区兴建更多可负担得起的住房也充满挑战，需要更新分区法，允许将闲置办公楼和商业地产重新开发为住房。
专业设计顾问公司Stantec副总迪克森(David Dixon)说，人们希望在离家仅几分钟的地方购物，需要大量住房支撑零售店；市区到处有住房，可让街道充满活力。
